[법률사례]

[법률사례]

 

1. 연체이자 이율을 약정한 경우에도 감액이 가능한지 여부

질문 : 甲은 분양업자인 乙과 아파트 분양계약을 맺었는데, 분양대금을 약정기간내에 지급하지 않을시 월 10%의 연체이자를 지급하기로 하였습니다. 甲은 아파트의 하자 등을 이유로 분양대금을 지급하지 않고 소송을 진행하였다 패소하였는데 그 시일이 많이 지나 거액의 연체이자가 발생하였습니다. 이를 감액할 수는 없나요?

답변 : 민법 제398조 제2항 은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있고, 이는 금전채무의 불이행에 대해서도 적용됩니다. 또한 이자제한법 제6조 는 법원은 당사자가 금전을 목적으로 한 채무의 불이행에 관하여 예정한 배상액을 부당하다고 인정한 때에는 상당한 액까지 이를 감액할 수 있다고 규정하고 있습니다. 따라서 분양대금 채무도 금전채무이므로 이 연체에 대해 정한 연체이자는 손해배상액의 예정으로서 감액의 대상이 될 수 있습니다. 손해배상 예정액을 감액하기 위한 요건인 ‘부당성’은 채권자와 채무자의 지위, 계약의 목적과 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 당시의 거래관행 등 모든 사정을 참작하여 결정하게 되며, 통상적인 연체금리도 고려하여야 한다는 것이 판례의 태도입니다. 최근 대법원은 “관련 소송의 판결 확정 시까지 분양계약의 취소ㆍ해제 등을 주장한 것에 근거가 전혀 없었다고 보기는 어려우므로, 위 기간에 대하여 약정 연체이율을 그대로 적용하는 것은 수분양자들에게 부당한 압박을 가하여 공정을 잃는 결과를 초래한다고 볼 여지가 충분하여 이를 감액할 필요가 있다”며 연체이자를 감액하였습니다. (대법원2017. 7. 11. 선고 2016다52265) 또한 월 10%의 지연이자는 통상적인 연체금리를 고려할 때도 과도하므로 이자의 산정기간 뿐만 아니라 이율 또한 감액할 수 있습니다.

 

2. 임대인이 임차인이 새로운 임차인으로부터 권리금 지급받는 것을 방해한 경우의 손해배상책임

질문 : 상가건물을 임차하여 약국을 운영하는 甲이 임대차계약이 종료되기 전 신규임차인이 되려는 乙이 약국을 임차할 수 있도록 주선하고 권리금을 받기로 하는 권리금계약을 체결하였으나, 건물의 소유자인 丙이 임대차계약에 관한 협의 과정에서 乙에게 약사자격증명서,가족관계증명서,예금잔고증명서,약국운영 계획서 등의 제출을 요구하는 한편 기존의 월 차임보다 40% 넘게 인상된 액수를 계약 조건으로 제시하여 협의가 결렬되었습니다. 이에 甲은 건물주 丙에게 손해배상을 청구할 수 있을까요?

답변 : 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 권리금 회수기회 보호등을 규정하면서, 제3항에서 임대인이 임차인에게 권리금회수를 방해하여 손해를 발생하게 한 때 손해를 배상하도록 하고 있습니다. 위 규정이 신설됨에 따라 구체적으로 어떠한 경우에 임차인이 손해배상을 청구할 수 있을지가 관심사였습니다. 이 사건에서 丙은 乙에게 제시한 차임은 지난 수년간 증액없던 차임을 현실화한 것이어서 현저한 고액차임 요구가 아니라고 항변하였습니다. 그러나 법원은 丙이 직접 약국을 운영할 계획을 가지고 있는 점, 차임증액 인상폭이 매우 큰점, 임차인의 자력과 무관하거나 개인정보와 밀접한 연관이 있다고 볼 수 있는 불필요한 자료를 다수 요구한 점을 볼 때 상가건물 임대차보호법 제10조의4제1항 제4호 소정의 ‘정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’를 함으로써 피고가 권리금을 지급받는 것을 방해한 것으로 볼 수 있다고 판시하였습니다. 다만, 손해의 범위에 대해서는 甲, 乙 사이의 권리금 약정은 1억원이었으나 감정결과 권리금 감정금액은 8,987만원이므로 둘중 낮은 금액인 8,987만원을 손해배상액으로 인정하였습니다. (대구지방법원 2016. 9. 1. 선고 2015가합3796, 2016가합114 판결)

 

자료제공 : 대한법률구조공단